Den Dominoeffekt vermeiden

Gefahr von Zahlungsausfällen bei gewerblichen Vermietungen längst nicht gebannt. (Quelle: Frankfurter Allgemeine Zeitung für Deutschland, 01.10.2010)

Schlechte Nachrichten für die Investoren des Denkmalfonds Nr. 2, eines Wohn- und Geschäftshauses in der Karl-Marx-Allee in Berlin-Friedrichshain: Von den ab 2011 vorgesehenen Ausschüttungen in Höhe von 8,2 Prozent auf ihr investiertes Kapital werden sie zumindest vorerst keinen Cent erhalten. "Es ist nicht auszuschließen, dass es bei einer allgemein schlechteren Wirtschaftslage zu Ausfällen bei den mittelständischen Gewerbemietern kommt", eröffnete der Immobilienverwalter, die Predac, Ende Juni der Gesellschafterversammlung. Deshalb sei es angebracht, die Liquidität zu schonen.
Viele Fonds konfrontieren ihre Anleger zur Zeit mit solchen unangenehmen Wahrheiten. Die Manager wollen auf Nummer sicher gehen, denn es ist nicht absehbar, wie lange die Konjunktur tatschlich in Fahrt bleibt.

Daran ändern auch die Meldungen über den ansteigenden Mittelzufluss in Bürotürme, Einkaufszentren und Logistikobjekte nichts. Handelt es sich doch in erster Linie um Top-Lagen, in denen die Finanzkrise kaum Spuren hinterlassen hat. 90 Prozent der in Betrieb befindlichen Shoppingcenter befinden sich allerdings in der "Fläche", sprich in den B-Lagen der Mittelstädte, und an der Peripherie. Dort ticken die Uhren anders. "Regionale kleine und mittlere Händler geraten häufiger in Schwierigkeiten", so Peter Rösler, Geschäftsführer des Großmaklers BNP Paribas Real Estate. Für Sonja Knorr, Analystin bei der auf das Immobilieninvestment spezialisierten Ratingagentur Scope in Berlin, sind die Folgen der Krise für die Geschäfte vor Ort längst noch nicht ausgestanden. Die Gefahr von Insolvenzen sei weiterhin groß.

Niedrige Mieten drücken den Wert

Mieterausfälle haben einen Dominoeffekt. Bei Neuverträgen müssen derzeit je nach Lage des Objekts Preisabschläge von 30 bis 40 Prozent in Kauf genommen werden. Niedrige Nominalmieten haben sofort niedrige Immobilienwerte zur Folge. Schnell wird die Bank nervös, vor allem dann, wenn die Beleihungsgrenzen bereits überschritten sind. Betroffen sind vor allem Immobilien, die in den vergangenen Jahren auf sogenannter Non-Recourse-Basis finanziert wurden. Das heißt, dass nur die Immobilie als Darlehenssicherheit eingesetzt wurde. Fonds-Kommanditisten müssen schlimmstenfalls Geld nachschießen.

Eine Mietausfallversicherung deckt nur objektbezogene Risiken, zum Beispiel die Einnahmeverluste nach Brand- oder Sturmschäden ab. Wenn jedoch wirtschaftlich Feuer unterm Dach ist, müssen andere Maßnahmen greifen. Dann ist der sprichwörtliche Spatz in der Hand oft besser als die Taube auf dem Dach. Mit anderen Worten: Lieber mit weniger Geld zufrieden sein, als den Mieter ganz verlieren.

"Ziel sollte es sein, einem in wirtschaftliche Schwierigkeiten geratenen Mieter so weit es geht zu helfen", sagt Siegward Tesch, Geschäftsführer von Teschinkasso Forderungsmanagement, die Immobilienverwalter und Vermietungsgesellschaften bei der Realisierung ihrer offenen Forderungen unterstützt. Vorschnelle gerichtliche Maßnahmen wirkten sich dagegen eher kontraproduktiv aus. Schon eine negative Wirtschaftsauskunft könne zu Krediteinschränkungen oder sogar -kündigungen durch die Hausbank führen, was für kleinere Unternehmen schnell das Aus bedeute.

Außergerichtliche Vereinbarungen führten erfahrungsgemäß zu einer höheren Realisierungsquote.
Für die Überbrückung einer Durststrecke gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine häufige Lösung ist es, die Miete für einen bestimmten Zeitraum, etwa für zwölf Monate, zu senken. Das allerdings kann zu einer Niedrigerbewertung beziehungsweise zu höheren Finanzierungskosten führen. Auch sollte nur die Grundmiete reduziert und die Nebenkosten in jedem Fall weitergezahlt werden.

Stunden statt verzichten

Eine Alternative ist die Stundung der Miete. Vorteil: Das Mietniveau bleibt gegenüber der Bank erhalten und in der Bilanz des Vermieters steht eine Forderung. Nachteil: Bei einem Mieterkonkurs sind allenfalls 5 bis 10 Prozent der Forderung zu holen. Deshalb sollte eine Stundung, so Inkassoexperte Tesch, mit einer Sicherungsabrede unter Einbeziehung des Privatvermögens des Inhabers beziehungsweise des Geschäftsführers verknüpft werden.

Eine weitere Möglichkeit, Mietern aus der Klemme zu helfen, sind mietfreie Monate, wie sie heute auch beim Abschluss von Mietverträgen zum Beispiel mit Existenzgründern vereinbart werden. Auch dabei bleibt das Preisniveau unberührt.

Solche Maßnahmen sind allerdings nur dann erfolgreich, wenn man mit dem Partner in enger Tuchfühlung steht. Denn nicht nur schlechte Lagen und die Konjunktur sind aus Expertensicht für Mietausfälle und Leerstände verantwortlich. "Als der Markt brummte, wurde landauf, landab auf Teufel komm raus investiert, aber wenig an das Management gedacht", kritisiert Thomas Moeller, Geschäftsführer der Immobilienmarketingagentur Moeller-Feuerstein Consultants. Die eingesetzten Verwaltungsgesellschaften seien kapazitätsmäßig überfordert gewesen und hätten mangels Präsenz vor Ort Fehlentwicklungen nicht erkannt. Eine bessere Betreuung der Mieter erhöhe auch deren wirtschaftliche Stabilität

Schließlich sei nicht jeder Goldmann-Sachs. Der Besitzer der Karstadt-Immobilien beabsichtigte zeitweise, seinen Mieter einfach zu kaufen, um dadurch die laufenden Einnahmen sicherzustellen.

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